Calculadora de Aluguel vs. Compra

Comprar ou alugar um imóvel não possui uma resposta universal. A decisão depende de preço, entrada, juros, aluguel, custos de propriedade, valorização, retorno alternativo do capital, prazo e — fora da matemática — estabilidade, mobilidade e preferências pessoais.

Esta calculadora não tenta dizer o que você “deve” fazer. Ela compara dois cenários patrimoniais sob as premissas que você informar.

O que mudou na metodologia?

A versão atual deixou de comparar apenas “juros da compra” com “soma dos aluguéis”. Ela simula mês a mês:

• entrada;
• valor efetivamente financiado;
• amortização Price ou SAC;
• saldo devedor;
• reajuste do aluguel;
• valorização do imóvel;
• retorno esperado do investimento;
• custos anuais do proprietário;
• custos de compra e venda;
• diferença de fluxo de caixa entre os cenários.

Como os dois cenários partem de uma base comparável?

No cenário de aluguel, a calculadora considera que o capital que seria usado na entrada e nos custos iniciais de compra permanece disponível para investimento.

Depois, a cada mês, a diferença positiva de desembolso entre morar de aluguel e comprar é investida no cenário que gastou menos naquele mês.

Isso evita uma comparação enganosa em que um lado usa muito mais capital inicial que o outro sem considerar o custo de oportunidade desse dinheiro.

Patrimônio do cenário de compra

Ao final de cada mês, o patrimônio do comprador considera, de forma simplificada:

valor estimado do imóvel
- custo de venda informado
- saldo devedor restante
+ investimentos acumulados no cenário de compra

O valor futuro do imóvel é uma hipótese, não uma previsão.

Patrimônio do cenário de aluguel

O patrimônio do locatário é formado pelo capital inicial não imobilizado na compra, acrescido dos retornos do investimento e das diferenças mensais de fluxo que forem investidas ao longo do período.

O retorno informado pelo usuário é tratado como retorno líquido esperado do cenário para fins de simulação. Ele não representa promessa de rentabilidade futura.

O que é o ponto de equilíbrio?

A calculadora procura o primeiro mês a partir do qual o patrimônio do cenário de compra permanece igual ou acima do cenário de aluguel até o fim do horizonte analisado.

Esse é um ponto de equilíbrio sustentado dentro das premissas escolhidas. Ele pode desaparecer ou mudar bastante quando juros, valorização, aluguel ou retorno do investimento mudam.

Por que existe uma tabela de sensibilidade?

Projeções longas são especialmente vulneráveis a pequenas diferenças de premissa. Por isso a ferramenta recalcula o cenário alterando em ±1 ponto percentual:

• a valorização anual esperada do imóvel;
• o retorno anual esperado do investimento.

Se uma pequena alteração muda totalmente o resultado, a conclusão é frágil e deve ser tratada como tal.

Limitações importantes

A simulação atual não pretende reproduzir cada contrato imobiliário existente. Entre as limitações:

• a taxa do financiamento é tratada como efetiva anual sem indexador adicional do saldo;
• TR ou IPCA no saldo devedor não são modelados separadamente;
• custos do proprietário são representados por uma taxa anual informada;
• tributação específica do investimento alternativo não é calculada ativo por ativo;
• reformas, vacância, mudanças de imóvel e custos extraordinários dependem das premissas informadas ou ficam fora do modelo.

Como usar a calculadora de forma responsável?

Em vez de procurar apenas a linha final, teste diferentes cenários:

1. um cenário conservador de valorização;
2. um cenário mais otimista;
3. diferentes retornos para o investimento alternativo;
4. Price e SAC quando aplicável;
5. horizontes de permanência diferentes.

Observe quais premissas realmente determinam o resultado.

A decisão de moradia também envolve fatores que não cabem numa planilha: estabilidade familiar, liberdade para mudar, desejo de personalização, localização, segurança percebida e valor emocional de possuir o imóvel.

A calculadora responde à parte econômica da pergunta. Ela não substitui a decisão humana.

Resultado condicional às premissas informadas. Não constitui recomendação individualizada de compra de imóvel, financiamento ou investimento.

Referência técnica

O contrato matemático está documentado no repositório asllanmaciel/calculadora-financeira, em docs/financial-models.md.